Byggfrågor

Vad kostar stambyte per lägenhet?
Vad kostar stambytet i förhöjd månadskostnad?
Är det skillnad på bostadsrätt och hyresrätt?

Frågorna är många hos de som bor i lägenheter där stambyte behöver ske. Framförallt finns en oro för högre månadskostnad vilket för vissa kan innebära att de måste flytta.

Kostnad per lägenhet

Förutsatt att ett komplett stambyte behöver ske är kostnaden ungefär 250 000 kr till 300 000 per lägenhet. Går det bra att genomföra ingreppet med relining alternativt bara ett partiellt stambyte kommer kostnaden bli betydligt lägre. Det bästa är att ta in en oberoende konsult som undersöker förutsättningarna och därmed även kan ta fram underlag för de offerter som sedan kan beställas från byggföretagen.

Vad kostar stambyte för enskilda medlemmen?

När medlemmar i en bostadsrättsförening ställer frågor till styrelsen kring vad stambyte kommer att kosta innebär det generellt en oro för att styrelsen kommer att behöva höja månadskostnaden. Om det blir höjning, och i så fall hur stor, beror främst på om föreningen behöver låna pengar eller inte. Det vanligaste är att föreningen behöver låna och i detta fall hamnar lånekostnaden på medlemmarna. Lånas 300 000 kr per lägenhet blir det även denna kostnad som indirekt måste bäras av den enskilde medlemmen. Men detta upplagt på exempelvis 50 år och med en mycket låg ränta. Den kostnad som uppstår för föreningen måste täckas med de intäkter de får av månadsavgifterna.

• Likvida medel
  Har föreningen likvida medel som är tänkt att användas för stambytet? Därmed behöver inte 300 000 kr lånas per lägenhet för att stamrenoveringen ska kunna genomföras. I realitet innebär det även lägre förhöjd månadsavgift. Vad kostar stambyte för den enskilde medlemmen? Det beror på vilken plan som föreningen haft kring projektet och därmed lagt undan pengar i förväg.
• Amorteringskrav
  Beroende på belåningsgrad kan föreningen ha amorteringskrav eller amorteringsfritt lån. Med amorteringsfritt uppstår enbart räntekostnad. Skulle exempelvis 300 000 kr lånas per lägenhet och ingen amortering ske skulle det innebära en ökad årlig kostnad på ca 3000 kr (med 1 % i ränta). Utslaget per månad innebär det drygt 200 kr. Behöver däremot amortering ske (vilket är det vanligaste) blir det högre summa som föreningen måste betala. Hur stor summan blir beror både på belåningsgrad och amorteringstid.
• Ränta
  Genom att binda räntan vet föreningen hur stor räntekostnad som kommer att uppstå. Därmed kan de även räkna ut om högre månadsavgift krävs eller inte. Men räntenivån gäller bara under bindningstiden. Om ränteläget är annorlunda efter de fem bindningsåren kan avgiften behöva ändras.

Nybyggnation eller stor renovering? Då kanske du sitter och funderar mycket kring valet av fönster och dörrar. Det är inte ett helt lätt val eftersom det finns mycket att tänka på – alltifrån hur mycket man har råd att betala till att det man väljer faktiskt ska passa till huset. Nedan följer några tips att ta med på vägen när det blivit dags att välja fönster och dörrar.

Välja fönster

Att välja fönster kan verka som en enkel match men det är faktiskt krångligare än man kan tro. Det finns en rad olika modeller att välja mellan, och dessutom fönster gjorda av olika material – klassiska träfönster, aluminiumfönster och pvc fönster för att nämna några. Här kan det vara klokt att läsa på lite om dom olika modellerna och dess egenskaper för att veta vilken som lämpar sig bäst.

Välja dörrar

Även om fönster är en ganska krånglig del så finns betydligt fler val när det kommer till dörrar, åtminstone om man behöver flera olika. Bygger man nytt är det till exempel inte bara en passande ytterdörr som behövs, utan också innerdörrar och dörrar till altaner och balkonger.

Valet av ytterdörr känns dock särskilt viktigt eftersom den blir en så stor del av huset. Här är det viktigt att tänka på både stil och färg så att dörren passar mot husets byggnadsstil och mot fasaden och den färg som finns på den.

Fönster och dörrar med rätt mått

Det kanske viktigaste av allt när man står inför att köpa nya fönster och dörrar, vare sig det är vid ett nybygge eller vid en omfattande renovering, är att ta korrekta mått. Det kan till och med vara värt att anlita hjälp för att resultatet ska bli så bra som möjligt. Hittar man inget som passar dom aktuella måtten går det i dom flesta fall att specialbeställa både fönster och dörrar, och inte bara utefter mått utan också efter den design man önskar.

Val av fönster och dörrar är ett stort beslut även om man kanske inte tänker på det fören man står där och ska välja. Det är väl värt att investera lite tid i valet, dels så att man får något som passar huset men också något som kommer att hålla länge. Förutom mått, stil och utseende bör man ha dessa punkter i åtanke inför valet:

• Kvalitet
• Prisklass

Bor du i en bostads- eller hyresrätt och hört talas om att föreningen eller fastighetsägaren planerar att byta fönster? I så fall undrar du säkert hur det kommer gå till. Kommer din bostad vara en arbetsplats under flera veckor och kommer du ens kunna bo kvar under tiden? Nedan kan du läsa ett exempel på hur ett fönsterbyte går till i lägenhet och vad du som lägenhetsinnehavare kan tänka på.

Förbesiktning inför fönsterbyte

När det är dags att byta fönster i en fastighet är förarbetet kanske viktigast av allt. Måtten måste bli exakt rätt och det är här en förbesiktning kommer in i bilden. Det företag som ska byta fönstren kommer ut till fastigheten och tar alla viktiga mått och kollar på andra förutsättningar inför bytet – för att därefter lämna ut en offert på vad det hela kommer att kosta. Tackar fastighetsägaren ja så fortsätter arbetet efter en speciell och skräddarsydd plan.

Under arbetets gång

När fönsterbytet väl sätter igång kan dom som bor i fastigheten vistas där som vanligt. En skicklig och seriös hantverkare håller någorlunda rent efter sig och eftersom dom arbetar främst vid fönstren är så det inga problem att bo kvar. Dom gamla fönstren plockas ut och nya monteras löpande.

Ett fönsterbyte tar ungefär 1–3 dagar, beroende på hur många fönster det finns i fastigheten, samt beroende på rådande väderlek. Är det väldigt kallt ute brukar man riva ut få fönster i taget för att snabbt montera nya, medan om det är varmt kan vara riva ut fler åt gånger och montera efter som .

Förberedelser som boenden kan göra

Fastighetsägaren och/eller det företag som ska byta fönster i fastigheten kommer troligen lämna den information som behövs till dom boende innan arbetet sätter igång. Men för att vara förberedd kommer här några tips på vad man själv kan göra för att underlätta:

• Plocka ned gardiner
• Töm fönsterbrädor
• Flytta (om möjligt) på möbler som står intill fönstren

Därför behöver man byta fönster

Som boende kanske du funderar på om det verkligen är nödvändigt att byta fönster – dom är ju hela? Även om dom är det så kan dom vara gamla, otäta och ha andra defekter som inte syns. Nya fönster är energisparande, vilket innebär att kostnaderna för uppvärmning kan bli lägre. Dessutom kommer nya fönster öka värdet på fastigheten!

Bygglov, det är något du oftast behöver om du ska bygga en helt ny byggnad, göra en tillbyggnad samt även i vissa fall då du tänkt göra vissa ändringar. Du kan även behöva bygglov för att få sätta upp en mur eller ett plank.  Om det inte är ett bygglov du behöver så kan det ändå krävas att du gör en anmälan om det. Det enklaste sättet att ta reda på vad det är du behöver göra är att kontakta din kommun. Om du fått bygglov så ska du börja bygga inom två år samt att det är färdigbyggt inom fem år.

Bygglov krävs oftast för nybyggnad och tillbyggnad

Om du har tänkt att bygga en helt ny byggnad eller göra en tillbyggnad så är detta oftast något som kräver ett bygglov. När du ökar en byggnads volym, uppåt, nedåt eller åt sidan så räknas det som en tillbyggnad. Det finns även byggnader utan väggar så som en carport eller ett större skärmtak som kräver bygglov. Sedan finns det saker som räknas som byggnader även om du kanske inte tänker på dem som byggnader. Det är bland annat husbåtar, husvagnar eller liknande som står uppställda på en och samma plats under en längre tid. Ska du flytta en byggnad till en annan plats så behöver du både rivningslov och bygglov. Det eftersom då du tar ner byggnaden från första plats så räknas det som en rivning och då du uppför den på nya platsen så räknas det som nybyggnad.

Yttre eller inre ändringar av byggnader

Är det så att din byggnad ligger i ett område där det finns en detaljplan så krävs det bygglov för att ändra utseendet på din byggnad. Det kan vara att du vill byta färg på ditt hus från gult till rött eller att du vill byta fasadbeklädnaden från puts till trä. Det kan även vara att du vill byta takets material från plåt till tegel. Det finns en del undantag för en- och tvåbostadshus. Om du ska göra förändringar i ditt hus, alltså en inre ändring i form av lägga nytt golv eller ändra rumsindelning så krävs inget bygglov. Dock är det så att om du ska göra stora förändringar av planlösningen på byggnaden så måste du lämna in en anmälan till byggnadsnämnden. Det ska du även göra om du har tänkt göra något som påverkar de bärande delarna i byggnaden eller om det är stora förändringar kring ledningar för vatten eller avlopp.

Det är inte helt ovanligt att vi på vår fritid tycker om att pyssla i och runt huset, där man gärna lägger lite extra tid för att få den där fina touchen eller den där inredningsstilen som man alltid drömt om. Sådant pyssel kan innebära att plantera blommor, sätta igång småskaliga renoveringsprojekt, att måla om eller att sätta upp nya lampor. Däremot kan det ibland också vara nödvändigt att göra lite större renoveringar och upprustningar av sin bostad, som i sin tur kräver professionell hjälp. Takarbete är ett sådant exempel, som ofta innebär att det är bäst att anlita takläggare i Dalarna eller passande stad. Kolla in vår lista över de 5 främsta anledningarna till att anlita en takläggare!

Därför bör du anlita en takläggare – våra topp 5 anledningar

Oavsett om du ska byta tak eller bara renovera och fixa till ditt tak så kan det vara nödvändigt att anlita en takläggare, så vida du inte känner att du själv har full koll på vad som måste göras och framförallt hur det ska göras. Att anlita en takläggare i Falun kan vara minst lika praktiskt som att anlita takläggare i Borlänge eller takläggare i Ludvika. Här har ni anledningarna:

• Takläggning kan kräva behörighet
  I vissa fall krävs det att man har behörighet för att utföra en takläggning, en takrenovering eller takbyte. Detta beror inte bara på att arbetet kan vara riskfyllt och innebära vissa svårigheter, utan denna behörighet kommer också ifrån att ett takarbete kräver en hel del kunskap för att det ska göras korrekt. Saknar du denna behörighet och kunskap bör du överlåta jobbet till en takläggare i Dalarna, eller i motsvarande län för din hemort.

• ROT-avdrag
  Anlitar du en takfirma för att utföra det takarbete som du önskar eller är i behov av att göra kan du också dra av ROT-avdraget på arbetet. Med ROT-avdraget kan du dra av 30% av den totala arbetskostnaden för upp till 50 000kr/ per person i hushållet, vilket du verkligen kan tjäna på!

• Försäkringen gäller
  En annan anledning till varför du bör anlita en takläggare, och alltså inte utföra ditt takarbete på egen hand, är att försäkringen på taket bara gäller om en takfirma utför arbetet. Var dock noggrann med att kolla upp hur/ vad försäkringen gäller på, samt att du har de garantier som behövs både för arbetet och materialet.

• Du slipper ta ansvar
  Att överlåta takarbetet till en pålitlig, kunnig och professionell takläggare kan gynna dig på många sätt, inte minst då det innebär att du själv slipper bry dig om något som har med renoveringen eller den nya takläggningen över huvud taget. Såklart kan det vara smart att vara någorlunda med på vad som händer och görs, men du behöver i alla fall inte ansvara för att arbetet blir gjort eller hur resultatet blir.

• Det sparar tid och energi
  Genom att anlita en takläggare som kan utföra ditt önskade takarbete slipper du inte bara ansvara för arbetet i sig, utan det innebär oftast också att du kan spara massor av tid och energi som du kan lägga på annat. Såvida du inte själv är ett proffs på just tak och takläggning finns det in princip inget som talar för att du inte ska anlita en professionell takläggare, något som i sin tur också kan spara dig pengar på att du slipper göra om arbetet.

Vad gäller kring bygglov vid ett stambyte? Vilka regler behöver man förhålla sig till och var kan eventuella blanketter laddas hem? Detta är vad som gäller i Stockholm:

Bygganmälan vid stambyte i Stockholm

Generellt behövs inte bygglov vid ett stambyte. Detta eftersom denna renovering inte påverkar husets estetik eller funktion. I realitet innebär det enbart att rören byts ut till andra rör. Många genomför däremot även andra renoveringar vid samma tillfälle eftersom så stora delar av rivs ner vid stambytet. I detta fall kan bygglov krävas men orsaken är då inte primärt stambytet. I Stockholm krävs att man i vissa fall skickar in en bygganmälan samt att man sedan väntar med att påbörja arbetet till att denna anmälan blivit godkänd.

Regler vid anpassning

• Vid ombyggnation får inte tillgängligheten förändras till det negativa. Detta brukar främst gälla badrum om exempelvis trösklar monteras in eller inredning som gör det svårt att använda utrymmet för personer som har behov av extra plats. Denna regel gäller för fastighetsägare och inte för de som äger sin egen villa.
• Finns det en golvbrunn måste det även finnas en brunn även efter renoveringen. Däremot får den förflyttas inom samma rum.

Anmälan krävs vid bevarandevärde

Vid ombyggnationer på fastigheter i Stockholm med bevarandevärde måste anmälan skickas in. Det är då en bygganmälan och inte bygglovsansökan. Det gäller exempelvis fastigheter med bevarandevärde inom miljö, historia eller konstnärliga aspekter. Anmälan krävs även om man utför ett stambyte där VA-stammarna flyttas. Att byta ut eller förbättra nuvarande stammar kräver alltså inte anmälan men önskas stammarna dras i annan riktning måste anmälan ske. Kom ihåg att aldrig påbörja ett stambyte innan anmälan är färdigbehandlad och godkänd.

Hitta all information om fastigheter på Stockholm.se

Under Bygglov.Stockholm hittas all information kring bygglov och de ansökningar som kan behöva göras. Här finns även länkar och funktioner som gör att man kan hitta detaljplanen för ett specifikt område, ritningar på fastigheten samt fastighetsgränser. Därmed blir det lättare att få fram allt underlag till en ansökan i det fall som detta behöver skickas in.

Byggföretagen hjälper

Stambyte är ett avancerat ingrepp och inget som privatpersoner kan göra på egen hand. Därmed anlitas byggföretag som är väl insatta även i vilka ansökningsblanketter som behöver skickas in till Stockholm Stad innan arbetet kan planeras och genomföras.

Som ni kanske är medvetna om så krävs det i de allra flesta fall väldigt mycket arbete då man ska renovera eller fixa till ett hus, speciellt om man ska göra ett helt nytt husbygge och även behöver fixa saker på själva husgrunden och marken det ska stå på. Om ni själva har byggt eller renoverat ett hus på något sätt är ni säkert också medvetna om att det kan kosta en del, och att även markarbetet kan komma att bli rätt dyrt. I den här texten går vi igenom vad ett markarbete kan innebära, och vad det kan kosta om du exempelvis vill göra ett markarbete i Örebro.

Vad är ett markarbete?

När det kommer till markarbete så är det nämligen så att det finns en hel del olika typer av markarbeten att tala om, och som utmärker olika kategorier och varianter av tjänster som du kan få hjälp av. Ett markarbete kan vara allt från mindre arbeten, så som stenläggning i Örebro eller snöröjning på din tomt, till större projekt som grävning och dränering av husgrunden.

Vilken typ av markarbete som krävs vid just ditt husbygge kan variera väldigt, där framförallt den grundläggande marken och dina önskemål är avgörande för hur markarbetet ska fortgå. Något som kan vara bra att veta om är att ett husbygge ofta innebär att din mark måste kontrolleras, där du samtidigt också får hjälp med vad du kan göra under ditt byggprojekt.

Kostnad för markarbete?

Eftersom det finns så många olika kategorier av markarbete innebär det också att kostnaden för markarbetet kan variera väldigt. Priset avgörs alltså inte bara för att du ska göra ”ett markarbete”, utan där spelar både arbetets storlek, markens förutsättningar samt vad du planerat att göra med husbygget.  Oavsett vilken typ av markarbete du ska göra och vad som krävs för att din mark ska vara godkänd att bygga på så kommer det i längden löna sig om du anlitar ett proffsigt företag som kanske tar lite mer betalt än att du tar en risk i form at bristande kvalité. Markarbetet och huset ska ändå hålla ett bra tag framöver, så ju mer du lägger på grundarbetet desto bättre står det sig.

Tänk också på att de större markarbetena är mer omfattande och kräver mer arbete, vilket indirekt innebär att de även kommer att kosta mer. Det betyder inte att du ska lägga mindre krut på det, utan snarare tvärtom så kan en bra grund leda till färre steg i processen. Kostnaden för markarbetet beror också på hur lång tid det tar, vilka maskiner som krävs, och hur många som jobbar samtidigt. Kort och gott finns det ingen exakt kostnad som kan säga dig direkt att ”så mycket kommer ditt markarbete kosta”, men genom att räkna in det du planerat för ditt husbygge och hur mycket grundarbete som krävs så kan du bilda dig en uppfattning på egen hand.

Stambyte innebär generellt att samtliga ledningar inom tappvatten och avloppsstammar byts ut eller på annat sätt renoveras. Ett mycket stort ingrepp som även påverkar de boende under renoveringsperioden.

Vad är stammar?

Med stammar menas de rör och ledningar som är ”huvudledningar” i en fastighet. Det är exempelvis tappvatten och avloppsstammar och är oftast inbyggda i fastigheten. Detta till skillnad mot de rör som går mellan stammen och exempelvis handfatet vilka är betydligt enklare att byta ut då dessa är synliga. En skada på stammarna innebär därmed även en betydligt större fara för stora vattenskador än en skada på en mindre ledning. I detta fall kan väta spridas i väggarna utan att det upptäcks direkt. Därmed skapas även behov av mycket stora reparationer.

Renovering eller stambyte av tappvatten och avloppsstammar

Även om det heter ”stambyte” så behöver det inte betyda att stammarna byts. Förr var det ett självklart att allt skulle bytas ut men idag finns flera renoveringsalternativ. I vissa fall kan relining genomföras vilket i korthet innebär att ett inre rör monteras i befintliga rör. På detta sätt skapas nya förutsättningar i befintliga stamledningar. Däremot är det inte alltid möjligt att renovera på detta sätt. Det kan avgöras av byggföretag som först inspekterar ledningarna med mobila kameror.

Viktigt med information till de boende

Då stambyte är ett stort renoveringsprojekt är det viktig att de boende i god tid får information om vad som kommer att utföras och hur detta påverkar deras vardag. Renoveringen kan beräknas till 6 – 8 veckor förutsatt att det utförs i ett flerfamiljshus eller bostadsrättsområde. Under dessa veckor kan generellt de boende bo kvar hemma men samtidigt innebär det hög ljudnivå och hantverkare som behöver ha tillträde till bostaden 7 – 16 på vardagar. Framförallt är det under de första veckorna som extra hög ljudnivå kan uppstå på grund av den bilning som sker i betong och annat hårt material. Vanliga frågor som uppkommer hos de boende är:

• Hur länge behöver hantverkarna tillgång till bostaden?
• Kan jag bo kvar?
• Vad är tappvatten och avloppsstammar?
• Var finns toaletter när min egen inte fungerar?
• Vem vänder jag mig till vid frågor?
• Kommer det att höja hyran?

Hyreshöjning?

En fastighetsägare får inte höja hyran på en hyresrätt enbart på grund av ett stambyte. Däremot får hyreshöjning ske om generell höjning sker av boendet kvalité. Det sker ofta i samband med denna renovering då exempelvis badrumsrenovering genomförs. För bostadsrättsinnehavare kan det innebära höjd månadsavgift då det är medlemmarna som bär föreningens ekonomi.